Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości?

Zakup nieruchomości to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu. Z tego względu kupno odpowiedniej działki, domu czy lokalu mieszkalnego jest zazwyczaj poprzedzone długimi poszukiwaniami. Na co – z prawnego punktu widzenia – zwrócić uwagę przy zakupie wymarzonej nieruchomości?

RYNEK PIERWOTNY

Podstawowym dokumentem, z którym należy się w pierwszej kolejności zapoznać jest prospekt informacyjny. 

Deweloper już na etapie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań ma obowiązek sporządzić prospekt dotyczący przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Dokument ten jest przedstawiany obowiązkowo każdemu potencjalnie zainteresowanemu zakupem mieszkania. Z tego dokumentu uzyskujemy podstawowe informacje o deweloperze i inwestycji.

Po dokładnej analizie prospektu warto także sprawdzić osobę i kondycję finansową dewelopera, np. poprzez analizę w Krajowym Rejestrze Sądowym. Warto dokładnie zweryfikować księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości – to z niej dowiemy się o ewentualnych obciążeniach i zadłużeniach związanych z nieruchomością. Warto także prześledzić akty planowania przestrzennego na danym terenie oraz decyzje administracyjne wydane dla realizacji inwestycji. Istotne jest sprawdzenie nieruchomości pod kątem komunikacji (dostęp do drogi publicznej, szerokość dróg) oraz przepisów przeciwpożarowych.

Należy także pamiętać o obowiązkach podatkowych. W przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego – także o obowiązku uiszczenia opłaty rocznej z tego tytułu. Sprawdzenia wymaga także ewentualny obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, opłaty planistycznej lub opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej.

RYNEK WTÓRNY

Przy zakupie nieruchomości warto dokładnie zweryfikować jej księgę wieczystą. Z niej dowiemy się o tym komu przysługuje prawo własności, jakie obciążenia są z nią związane – przykładowo, czy nie ustanowiono służebności, czy do nieruchomości nie mają praw inne osoby – np. czy nie zawarto umowy o dożywocie. Bardzo istotne jest zbadanie działu IV księgi wieczystej, gdzie znajdziemy informację o ewentualnych hipotekach.

Warto także zapoznać się dokładnie z aktami planowania przestrzennego na danym terenie oraz dowiedzieć się czy były wydawane dla terenu jakieś decyzje administracyjne, np. o warunkach zabudowy.

Istotne jest sprawdzenie nieruchomości pod kątem komunikacji (dostęp do drogi publicznej, szerokość dróg) oraz przepisów przeciwpożarowych.

Zbadać należy także kto jest zameldowany w mieszkaniu/domu oraz czy nie jest tam zarejestrowana działalność gospodarcza.

Trzeba także pamiętać o obowiązkach podatkowych, w szczególności PCC (choć w przypadku tego podatku prawo przewiduje wyjątki obejmujące możliwość uzyskania zwolnień).

PODSUMOWANIE

Zakup nieruchomości to ważna decyzja, którą należy podejmować bardzo ostrożnie. Warto przed zakupem skonsultować się z radcą prawnym, który dokona stosownej analizy. Jeżeli masz pytania – zapraszam do kontaktu.

Autorstwo obrazu: freepik