Dzierżawa czy najem? Co wybrać?

Dysponujesz nieruchomością, którą chciałbyś oddać do używania osobie trzeciej? W obrocie prawnym pojawia się wiele umów na podstawie których można korzystać z cudzej rzeczy. Zastanawiasz się, która z instytucji prawa cywilnego – najem czy dzierżawa - będą w stanie faktycznym sprawy właściwsze? Ten artykuł pozwoli Ci zrozumieć obie formuły umów.

Zarówno najem jak i dzierżawa mają swoje definicje legalne zawarte w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art.  693 §  1 Kodeksu cywilnego: Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Natomiast stosownie do art.  659 §  1 Kodeksu cywilnego: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

• Pożytki

Przy najmie – najemca może używać rzeczy, płaci za to wynajmującemu czynsz. Przy dzierżawie – dzierżawca może nie tylko używać rzeczy, ale też pobierać z niej pożytki. Instytucja dzierżawy jest więc szersza. Prawo pobierania pożytków z rzeczy występuje więc przy dzierżawie, nie ma go przy najmie. Czym są pożytki? Najprościej wygląda sprawa w przypadku gruntów rolnych. Pożytkami są plony rolne, które na nich wyrosną. Są to tzw. pożytki naturalne. Występują także tzw. pożytki cywilne, czyli pożytki, które przynosi rzecz na podstawie stosunku prawnego (np. na podstawie umowy, jaką zawarto z kolejną osobą – np. poddzierżawa za zgodą właściciela nieruchomości). 

• Czas trwania

Najem i dzierżawa różnią się między sobą także czasem trwania - umowa dzierżawy ma zasadniczo charakter bardziej długotrwały. Obie umowy można zawrzeć zarówno na czas określony jak i nieokreślony. 

Umowę dzierżawy można zawrzeć maksymalnie na 30 lat. Umowa zawarta na dłużej przekształca się po 30 latach w umowę na czas nieoznaczony. 

Jeśli umowa najmu nie jest zawierana między przedsiębiorcami (bo żaden z nich nie jest przedsiębiorcą albo przedsiębiorcą jest tylko jedna ze stron umowy) - to umowę można zawrzeć na maksymalnie 10 lat. Gdyby umowę zawarto na dłuższy czas, to po upływie 10 lat należałoby ją traktować jako umowę na czas nieoznaczony. W przypadku umowy najmu, można ją zawrzeć na 30 lat tylko wtedy, gdy po obu stronach umowy występują przedsiębiorcy. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści uznaje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

• Prawo obniżenia czynszu

Inną różnicą jest także uprawnienie do obniżenia czynszu. W przepisach o dzierżawie znajduje się przepis (art. 700 Kodeksu cywilnego) pozwalający na obniżenie czynszu dzierżawy. Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Analogicznego przepisu nie ma natomiast w przypadku umowy najmu.

O tym, czym mamy do czynienia z najmem, czy dzierżawą decyduje nie nazwa umowy (nagłówek), ale treść umowy: prawa i obowiązki stron, cel zawarcia umowy. Może się więc zdarzyć, że umowa nazwana dzierżawą jest faktycznie najmem lub odwrotnie. W razie sporu sąd i tak musi ustalić, czy ma do czynienia z najmem, czy z dzierżawą. Warto więc zlecić przygotowanie stosownej umowy radcy prawnemu lub adwokatowi, aby uniknąć ewentualnych nieścisłości i sporów.