Czy refinansowanie kredytu hipotecznego to zawsze oszczędność?

Refinansowanie kredytu hipotecznego często kojarzy się z niższą ratą i realnymi oszczędnościami. W praktyce wiele osób zastanawia się jednak, czy przy takiej operacji trzeba dopłacać. Odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od kilku konkretnych czynników, które warto dobrze zrozumieć przed podjęciem decyzji.

Na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie polega na przeniesieniu kredytu do innego banku. Nowa instytucja spłaca Twoje dotychczasowe zobowiązanie, a Ty zaczynasz spłatę kredytu na nowych warunkach. Najczęściej celem jest obniżenie oprocentowania, zmniejszenie raty albo poprawa warunków umowy, na przykład zmiana rodzaju oprocentowania lub okresu spłaty.

Proces wygląda bardzo podobnie jak przy zaciąganiu nowego kredytu hipotecznego. Bank ponownie analizuje Twoją zdolność kredytową, sprawdza dochody oraz historię spłat. Konieczna jest też aktualna wycena nieruchomości, ponieważ to ona stanowi zabezpieczenie kredytu.

W tym kontekście pojawia się istotna kwestia - relacja między refinansowaniem kredytu hipotecznego a wkładem własnym. Wkład własny miał znaczenie przy pierwotnym kredycie. Przy refinansowaniu bank skupia się przede wszystkim na aktualnym zadłużeniu i wartości nieruchomości. Te dwa parametry decydują o warunkach nowej umowy.

Czy wkład własny oznacza, że nie trzeba nic dopłacać?

Sam fakt wniesienia wkładu własnego na początku kredytu nie oznacza automatycznie braku dopłaty przy refinansowaniu. Bank analizuje aktualną relację między kwotą pozostałą do spłaty a wartością nieruchomości.

Jeśli wartość nieruchomości wzrosła lub saldo kredytu wyraźnie się zmniejszyło, sytuacja jest korzystna. W takim przypadku wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości jest niższy, co zwiększa szansę na uzyskanie lepszych warunków kredytu bez konieczności dopłaty. Bank postrzega taką transakcję jako mniej ryzykowną.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy wartość nieruchomości spadła lub kredyt został zaciągnięty stosunkowo niedawno i jego saldo jest nadal wysokie. Wtedy relacja zadłużenia do wartości nieruchomości może być niekorzystna. W takiej sytuacji bank może oczekiwać dodatkowego zabezpieczenia albo dopłaty, aby zmniejszyć poziom ryzyka.

Trzeba też pamiętać o kosztach samego refinansowania. Należą do nich między innymi:

• koszt wyceny nieruchomości,
• opłaty sądowe związane m.in. z przeniesieniem hipoteki, wpisem nowej hipoteki czy wykreśleniem starej, 
• prowizja w nowym banku,
• ubezpieczenia wymagane przez nową instytucję.

W niektórych przypadkach pojawia się także opłata za wcześniejszą spłatę kredytu w obecnym banku. Wszystkie te elementy mogą sprawić, że nawet przy korzystnych warunkach refinansowania trzeba przygotować dodatkowe środki na start.

Jak ocenić, czy refinansowanie się opłaca?

Najważniejsze jest porównanie starej i nowej oferty. Trzeba zestawić nie tylko wysokość raty, ale też marżę, oprocentowanie, RRSO oraz całkowity koszt kredytu po przeniesieniu. Czasem różnica w racie wydaje się niewielka, ale w dłuższym okresie oznacza zauważalne oszczędności.

Kolejny krok to analiza kosztów wejścia. Jeśli opłaty związane z refinansowaniem są wysokie, korzyść pojawi się dopiero po kilku latach. Dlatego warto sprawdzić, po jakim czasie niższa rata zacznie rekompensować poniesione koszty.

Zanim przeniesiesz kredyt do innego banku, sprawdź, czy da się poprawić warunki tam, gdzie jesteś teraz. Czasem bank zgadza się na zmianę marży lub oprocentowania w przypadku okresowo stałej stopy albo innych zapisów w umowie, więc możesz obniżyć koszt kredytu bez dodatkowych formalności i bez kosztów związanych z przeniesieniem zobowiązania.

Warto również wiedzieć, że często banki przygotowują specjalne oferty dla klientów chcących refinansować obecne zobowiązanie. W takim przypadku nierzadko można liczyć na dużo bardziej korzystne warunki niż przy wnioskowaniu o nowy kredyt, nawet w tej samej instytucji.

Pamiętaj, że samo refinansowanie zawsze warto dobrze policzyć. Znaczenie ma tutaj nie tylko niższa rata, ale też oprocentowanie, nowy okres spłaty, możliwe opłaty i to, po jakim czasie zmiana zacznie Ci się faktycznie opłacać. Przy takiej analizie może pomóc Ekspert Finansowy. Dzięki specjalistycznej wiedzy może porównać oferty kilku banków, wyliczyć faktyczne oszczędności i sprawdzić, czy w Twojej sytuacji potrzebna będzie dopłata.

Kamil Bralewski

Ekspert Finansowy NOTUS

(Artykuł sponsorowany)